私有土地产权研究

1954年出生于北京,拥有中国、波兰、法国血统,是散文作家、土地专家、民间古城保护人士。著有《为了不能失去的故乡——一个蓝眼睛北京人的十年胡同保卫战》。从1997年夏天开始,因发现北京在大规模地拆除胡同,华新民开始向社会各界呼吁停止拆迁并对北京古城实行整体保护,并由此逐渐对土地制度和产权进行研究和传播。经常活跃于媒体和社交网络,发表土地制度与私人房地产权相关的言论和文章,从立法、行政、司法等层面积极呼吁各界对私人房产的尊重和保护。 被南方周末评为影响中国50位公共知识分子之一。

私有土地产权研究

华新民:中国城市土地所有权在1949年以后的历史和现状

华新民华新民

《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》于11月27日正式对外公布。此次《意见》明确提出,研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排,推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期。这一举措,或将解决“土地使用权到期后如何自动续约”这一长期困扰国民的难题。

谈房屋产权必然涉及土地产权,而土地制度则是中国问题的核心,要解决如此核心的问题,就必须了解中国房屋土地制度的演变过程,也只有如此,才能使中国房屋土地改革真正达到符合世界文明潮流、保障国民核心权利的目的。

本文为天则经济研究所2016年1月29日举办的第542期[天则双周学术论坛]节选。

私宅地一直私人所有

中国大陆的私宅地,历史上一直是私人土地所有权。通过地籍图、土地注册声请书、1949年后对城区私有地产等予以清理和确认的书面资料、多省1951年后的《土地所有权证》《房地所有权证》以及1953年的房地产税收款书等,可以确认当时国家对房屋土地的产权是承认和保护的。

房地产所有权证(左) 土地所有权状(右)

 

实际上1954年宪法就已经在保护私有财产,尤其针对住宅,意识形态中的“公有”也从来没有针对生活资料,只涉及生产资料。另外,在1954年宪法里,没有单独提到保护私人的土地,是因为房屋和土地天然不可分割,1954年宪法特别提到保护农民土地所有权,那是因为农村进行了土地改革,所以立法者才认为有必要提及,要不然根本没有必要提及,保护房屋肯定是连着土地的,没有必要单独提。1954年宪法第十一条,保护公民的合法收入、储蓄、房屋和各种生活资料的所有权。还有一个继承权,《婚姻法》里面也涉及到财产继承,那是1950年就立的法。

北京城区产权公告

 

权利的侵扰

1956年工商社会主义改造之后,在1958年掀起了私房改造运动,“私房改造”也被称为“经租”(被政府经营租赁)。五四宪法里的三大改造对象不包括私人住宅,是针对农业、手工业和资本主义工商业,这里不涉及私人生活资料,因此既违反宪法也背离了意识形态的要求。1958年,在各个街道开会动员,针对的大部分是私人已经出租的房屋,强迫把你的私房交给房管局管理,同时它还强行分享房主原有的房租,比如原来房租60块钱,房客就不许交给房主了,房管局扣下大约2/3,退给你1/3,每月房主只得原房租的大约1/3份额。这纸张里有一个“自愿”的字眼,但当然不是自愿的,是被强迫的。虽遭侵权,它的产权并没有改变,产权人继续持有权证,因为没有发生过有些人所说的“类似赎买”的行为。虽然中央上层有过“类似赎买”私人住宅的想法,但是这个事实从来没有发生过,所以这些被经租的房屋至今也是房主的。

  
私房改造运动

1966年“文化大革命”爆发,当时红卫兵向私房主发出通令,勒令交出私地,勒令交出城市土地,从今天起“收归国家所有”。

 
武汉市红卫兵向私房主发出的“通令”,勒令交出私地。

 

“文革”结束以后,政府要求把十年浩劫中收缴的房屋归还给房主,1982年3月,国家城市建设总局关于加强城市(镇)房地产产权,产籍管理工作的通知((82)城发房字77号文),表示“房地产所有证是房地产所有权的凭证,具有法律效力”,“文革”以后也恢复了缴纳私有地产税。

1982年4月扬州市城区一份缴纳地产税和房产税的收据。

1982年底新宪法第十条横空出世:“城市的土地属于国家所有”,1988年,出台《宪法修正案》,从1982年宪法规定不可以转让的“土地”中分离出了一个可以转让的“土地使用权”。但无论是在1982年宪法制定前还是制定后,城市宅基地所有权都没有经过任何合法程序转移到“国家”手里。1990年国家土地管理局与最高法院之间如下的信函来往,形成了国土(法规)字(1990)第13号文,通过文字游戏把已合法登记的私人土地所有权“变”成了从私人自己的土地所有权“自然享有”的土地使用权。

 

 
土地使用权

1992年,最高法院又通过一个《关于房地产案件受理问题的通知》(法发(1992)38号),剥夺了全中国所有城区老宅私房主的合法民事权利,其第三条不准各级法院受理老宅业主的诉讼,不是原话,意思就是这个,不准各级法院受理(或驳回起诉)“属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷”。这个所谓“属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷”,即涉及到全中国城区1982年之前的祖产。同时这个通知里还“引用”了民事诉讼法和行政诉讼法,为什么加引号呢?因为不存在相关的“依据”!这两部法里面根本没有提到“历史遗留的政策性质的房地产纠纷”,这是一个虚构的依据,但是各地法院都在“执行”,至今如此,此通知至今在发挥作用,大量的相关诉讼,都被拦在法院大门之外,原来是根本不受理,现在新的《行政诉讼法》出来以后,都是受理了以后再驳回起诉,都是以这一条作为驳回“依据”。

 

1994年全国人大常委会在讨论《城市房地产管理法》草案的时候,删去了草案中欲把城市祖宅土地视为划拨土地的条款,1995年国家土地管理局出台《确定土地所有权和使用权的若干规定》,其第27条和28条承认祖传继承的土地,承认城市里除了由政府出让取得和划拨取得的土地以外,还有第三种土地的存在,虽然也称其为“国有土地使用权”,但其实质在逻辑上很明确,它仍然是私人的土地所有权,并非“国有”。

《确定土地所有权和使用权的若干规定》

关于经租房,最高法院也采取了公正的态度,在其2008年12月的一份公告里,表示废除1964年关于经租房不允许继承的批复,理由是“情况已变化,不再适用”,该公告目的是“为进一步加强民事审判工作,依法保护当事人的“合法权益”。然而在现实中,这份公告至今不被绝大多数地方政府理会,同时最高法院也自相矛盾,由于它仍坚持1992年38号文对整体城区祖宅业主诉权的剥夺,致使业主连法院的门都进不了。

 

谁能守护住

自己的家园和私有财产

关于社会主义制度的“土地公有”,这也是一个巨大误区。“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制”,这句话出自1986年的土地管理法,之前根本没有这种说法,没有“土地”两个字,有公有制,但那是生产资料的社会主义公有制,是1986年的土地管理法把“土地”两字塞了进去,之前没有,包括1954年以来的各部宪法,都没有。

学院39号被拆毁中

如果与社会主义制度相关,那么1949年至1986年的中国大陆人生活在何种制度下?难道不是社会主义制度吗?以上所展示的私有地契不就是社会主义制度下的中国政府签发的吗?以上所说的私地交易不就是在社会主义制度下进行的吗?同时它关于土地的表述也不符合1982年宪法第十条,第十条表示“城市的土地属于国家所有”,是虚义,这与中华民国1947年宪法的“中华民国领土内之土地属于全民所有”是同一种概念。而土地管理法却给改成了“国家”拥有实物土地财产权的“土地所有权”,这是完全不一样的。因此我认为,在要求修改宪法和废除第十条的同时,首先要说清楚土地管理法的错误和它在基本观念上带来的严重误导。

协议出让合同

社会主义在制度设计上是尊重像住宅这样的生活资料的,而“土地”之内必然包含宅地。“宅地”若“公有”,这绝对是另一种制度,与社会主义制度无关。现在,只要一个规划批准下来,无论祖宅业主还是近年来的商品房业主都只能“服从国家建设”,其实即使不修改任何法律,其中的大部分“出让”也是违反现行法律的。这样,谁能守护住自己的家园和私有财产?

 

1954年出生于北京,拥有中国、波兰、法国血统,是散文作家、土地专家、民间古城保护人士。著有《为了不能失去的故乡——一个蓝眼睛北京人的十年胡同保卫战》。从1997年夏天开始,因发现北京在大规模地拆除胡同,华新民开始向社会各界呼吁停止拆迁并对北京古城实行整体保护,并由此逐渐对土地制度和产权进行研究和传播。经常活跃于媒体和社交网络,发表土地制度与私人房地产权相关的言论和文章,从立法、行政、司法等层面积极呼吁各界对私人房产的尊重和保护。 被南方周末评为影响中国50位公共知识分子之一。

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